Fiança, preavisos i límit a les pujades: la nova normativa de lloguer

Introducció

La normativa actual es regeix principalment per la Llei d'habitatge (12/2023). Aquestes normes apliquen a tots els contractes d'habitatge habitual signats actualment.

Ampliació

La pròrroga obligatòria dels contractes de lloguer passa a ser de 3 a 5 anys. En cas que l'arrendador sigui una persona jurídica, el termini serà de 7 anys. Així mateix, la nova normativa inclou l'ampliació de la pròrroga tàcita d'1 a 3 anys.

Preavís

L'arrendador tindrà 4 mesos de termini, com a mínim, per comunicar al llogater la finalització del contracte. Per la seva banda, l'arrendatari ha de donar un preavís mínim de 2 mesos al seu propietari a l'hora de comunicar-li la finalització del contracte un cop acabat el termini de pròrroga obligatòria.

Pujades

L'any 2026, l'actualització del lloguer ja no està vinculada a l'IPC (si aquest és alt). S'utilitza un índex de referència específic inferior per evitar pujades disparades.

Aval i fiança

Només es poden exigir 2 mensualitats en concepte d'aval al principi d'un contracte. Es poden lliurar en dipòsit o a través d'un aval bancari. Al seu torn, els arrendadors poden requerir un mes com a fiança, a més del mes corrent. D'aquesta manera, en iniciar-se un contracte, el llogater ha de desemborsar, com a màxim, el valor de 4 mensualitats: l'aval, la fiança i el mes corrent.

Subrogació després de la mort del llogater titular del contracte

En cas de mort del llogater, el contracte de lloguer es podria subrogar en les mateixes condicions als seus familiars en cas que aquests presentin un perfil vulnerable (menors, persones amb discapacitat o més grans de 65 anys).

Pisos turístics

La nova normativa estableix que els pisos turístics han d'estar degudament registrats com a tals, segons la regulació municipal i autonòmica; a més a més, el nou decret suprimeix la limitació de la seva comercialització només a través de canals d'oferta turística.

Així mateix, les comunitats de propietaris poden, a través d'una majoria qualificada necessària (tres cinquenes parts del total de propietaris, que alhora representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació), limitar o condicionar l'activitat d'aquests immobles i també fixar quotes especials o augmentar-ne la quota periòdica a la comunitat (fins a un 20 % més com a màxim).

L'IBI

A partir d'ara, l'IBI no es pot repercutir en els llogaters d'un habitatge social. D'altra banda, permet als ajuntaments la bonificació de fins al 95 % d'aquest impost en habitatges d'ús residencial que es destinin a lloguer social o assequible.

Contractes

Des de la Llei d'habitatge (2023), les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte són SEMPRE a càrrec de l'arrendador (propietari), sigui empresa o particular. Cobrar-los a l'inquilí està prohibit.
Atenció: En zones declarades de mercat residencial tensionat, el preu inicial del lloguer pot estar limitat per llei

Límits de preu en zones tensionades

Si l'habitatge es troba en un municipi declarat com a 'zona de mercat residencial tensionat', el preu del nou lloguer ja no és lliure

• Per a petits propietaris, el preu no pot superar el del contracte anterior (aplicant l'actualització corresponent).
• Per a grans tenidors ((propietaris de 5 o més immobles a la zona), el preu no podrà excedir l'Índex de Referència de Preus oficial publicat per l'Administració.

Recuperació per part del propietari

Si el propietari és una persona física, pot recuperar l'immoble sempre que això quedi expressament recollit en el contracte; és a dir, s'hi incloguin les causes concretes. A més, el propietari ha d'especificar la causa per poder recuperar l'habitatge.

Esperem haver-te aclarit amb aquest post els principals canvis que comporta aquest reial decret. Ara ja només ens resta desitjar-te bona sort a l'hora de buscar pis o llogater.