Immobles més cars i menys hipoteques: així compren casa a Espanya els estrangers

Introducció

En els darrers exercicis, la compravenda d'habitatges per part d'estrangers a Espanya s'ha consolidat com un motor clau del sector immobiliari. Segons les dades del Col·legi de Registradors, aquest segment representa de forma sostinguda prop del 15 % del total d'immobles venuts, i supera les xifres prèvies a la pandèmia.

Altres fonts oficials, com el Consell General del Notariat o el Ministeri competent en habitatge, confirmen aquesta robustesa amb volums de transaccions que demostren una conclusió clara: la demanda internacional per l'obra nova espanyola no és conjuntural, sinó estructural i creixent.

Comprador estranger respecte del nacional

Sembla que els estrangers demanen menys hipoteques quan compren en comparació amb els compradors nacionals, segons les dades de CaixaBank Research, sigui perquè disposen de capital propi o perquè adquireixen la hipoteca al seu país d’origen.

A més, els estrangers solen adquirir habitatges d’import significativament més elevat i de més valor que no pas els nacionals. Una circumstància que el comprador estranger ha de tenir en compte a l’hora de pagar impostos. A més, això influeix en el fet que l’import de la hipoteca mitjana sigui un 19% superior en estrangers que en nacionals.

Totes les dades sembla que indiquen que els inversors estrangers es compten entre els més adinerats dels seus respectius països d’origen, que són ben diferents.

Els estrangers que més compren no sempre són els que més hipoteques contracten

Les dades del primer semestre de 2025 revelen un mercat molt competitiu. En volum de transaccions, els britànics es mantenen líders, però seguits ja molt de prop pels ciutadans del Marroc, i amb Alemanya en tercera posició. Completen el grup capdavanter Itàlia, Romania i Països Baixos.

Això no obstant, la foto canvia en mirar el finançament. Mentre que el Regne Unit lidera les compres, són els alemanys els que encapçalen actualment la sol·licitud d'hipoteques internacionals (amb un 17,1 % de les peticions de no residents) i superen els britànics.

Això demostra dos perfils clars: un comprador resident molt actiu (Marroc, Romania) que adquireix un habitatge habitual, i un inversor europeu (Alemanya, Països Baixos) que, encara que compra una mica menys en volum total que els britànics, és molt més propens a buscar finançament bancari a Espanya per a les seves adquisicions.

Costa i ciutats grans, els destins preferits

Als compradors internacionals els continuen atraient les zones turístiques de sol i platja —especialment l'arc mediterrani i els arxipèlags—, així com les principals capitals.

Geogràficament, la Comunitat Valenciana (amb Alacant al capdavant), Andalusia (Màlaga) i les Illes Balears i les Canàries concentren el gruix de les operacions. Els motius tenen una estreta relació amb l'estil de vida, el clima i la infraestructura turística.

Aquí mereixen una menció especial les Illes Balears, on el pes del comprador internacional és altíssim (aproximadament una de cada tres habitatges venuts a les illes el compra un estranger). No obstant això, la seva quota d'hipoteques és inferior, en proporció. Aquesta disparitat confirma el perfil de luxe i un alt poder adquisitiu d'aquest mercat: Molts inversors a les Balears compren al comptat sense necessitat de finançament bancari.

D'altra banda, Madrid i Barcelona presenten una realitat diferent. Encara que són mercats clau, el pes relatiu de la demanda estrangera és molt més moderat, i se situa per sota del 10 % (un 9,5 % a Barcelona i un 4,6 % a Madrid).

Històricament, aquestes capitals concentraven gran part de les inversions d'alt valor vinculades a l'anomenada "Golden Visa". No obstant això, després de l'eliminació d'aquest visat el 2025 i atès el predomini del comprador nacional en aquestes urbs, el mercat internacional s'ha reajustat cap a perfils que busquen rendibilitat real o gaudi personal, més enllà dels incentius migratoris.

Aquestes compres afecten el preu dels habitatges?

Sembla que els estrangers disposen de més fons propis i adquireixen habitatges més cars que no pas els nacionals. Per aquest motiu cal esperar que les zones en què es concentra la seva inversió els preus dels habitatges pugin amb més rapidesa o baixin d’una manera més lenta respecte d’altres regions.

En un context d’alentiment del sector derivat per la pujada de tipus d’interès, aquest comportament s’ha d’entendre com una certa resiliència o resistència a la baixada del preu dels habitatges a les zones turístiques.

El futur de la compra d'immobles per part d'estrangers

Segons els històrics del Col·legi de Registradors, la tendència és clara: el mercat internacional s'ha consolidat com un pilar estructural del sector immobiliari espanyol. Més enllà de cicles econòmics puntuals, la demanda estrangera manté una quota de mercat robusta i estable.

Juntament amb aquest volum de compres, la contractació d'hipoteques per part de no residents segueix un ritme diferent. Tot i que creix, ho fa en una proporció més baixa que les compravendes, a causa de l'alt perfil de solvència de molts d'aquests compradors (especialment europeus i nord-americans), que, en un entorn de tipus normalitzats, sovint opten per pagar al comptat o finançar-se als seus països d'origen.

Tot sembla indicar que, en els pròxims anys, el comprador estranger continuarà sent protagonista, atret per factors fonamentals que no canvien: la qualitat de vida, la seguretat jurídica i el clima, que mantenen el gran atractiu d'Espanya davant d'altres mercats competidors.