Guia sobre comissions i interessos de les hipoteques

Comissió d'obertura

• Per la tramitació. El Banc d'Espanya la defineix com una remuneració al banc «pels tràmits que ha de fer corresponents a la formalització i posada a disposició del client dels fons prestats». Es calcula com un percentatge sobre l'import concedit.

Interessos

• El cost de la hipoteca . Les entitats decideixen, en funció de la seva estratègia comercial, si cobren o no totes, alguna o cap de les comissions anteriors. Però el que totes les entitats sí que cobren són els interessos, entesos com el cost que es paga pel préstec, de manera que, al final, el que es retorna al banc són els diners inicialment rebuts en forma de préstec més els interessos suportats durant la seva amortització.

• Tipus d'interès. Les hipoteques es fixen a un determinat interès (un percentatge) en el moment de la signatura. Pot ser:
  • Fix: el mateix interès al llarg de tota la vida de la hipoteca. Proporciona la seguretat de saber sempre quant s'haurà de pagar a les quotes.
  • Variable: l'interès que es paga és el d'un tipus de referència més el diferencial que aplica l'entitat. El més habitual és l' euríbor, però n'hi pot haver d'altres. La quota es revisa periòdicament en funció de l'evolució del tipus de referència. A diferència del tipus fix, el variable està exposat a pujades i baixades.
  • Mixt: és una barreja dels dos anteriors. Generalment, s'abona un interès fix els primers anys i, a partir d'una data determinada, el tipus d'interès passa a ser variable.

• Diferencial. Quan són hipoteques a tipus variable, els interessos es conformen de dues parts: la marcada pel tipus de referència (l'euríbor, habitualment) més el diferencial. Cada banc estableix un diferencial diferent en funció de les seves estratègies comercials i la seva política de riscos.

Comissió de cancel·lació

• Tota la vida de la hipoteca: s'estableix, també amb transparència i pactat entre les dues parts, abans de la signatura. I la xifra acordada segueix en vigor durant tota la vida de la hipoteca. Però només s'abona si hi ha cancel·lació del préstec.
• Amortització. Una hipoteca estableix una sèrie de quotes periòdiques, normalment mensuals, amb l'abonament de les quals es paga la totalitat del préstec en el termini inicialment pactat. Tot pagament que es faci fora d'aquestes quotes pot estar subjecte a la comissió de cancel·lació.
• Dos tipus. La comissió depèn del tipus d'amortització, que pot ser:
  • Parcial: si s'abona anticipadament part de l'import. La normativa fixa un límit del 0,5 % en els primers cinc anys i del 0,25 % en els següents com a compensació per desistiment. L'amortització parcial es pot fer sobre la quota (pagar menys cada mes) o sobre el termini (reduir la durada de la hipoteca).
  • Total: si s'abona el capital restant i, per tant, es cancel·la la hipoteca. Està limitat a l'1 % sempre que no se subrogui el préstec amb una entitat diferent.

Modificacions del contracte

• Molts canvis possibles: Passar de fixa a variable o viceversa; ampliar el capital o el termini de devolució (reduir-lo seria l'amortització parcial esmentada); modificar les garanties personals… L'hipotecari és un contracte i qualsevol canvi de condicions pot tenir un cost.
• Pactat. Com totes les comissions esmentades, un canvi del contracte requereix l'acord de les dues parts: l'entitat ha d'informar del cost que té i el client s'ha d'assegurar d'entendre bé l'operació.