Quines són les despeses de comprar un habitatge de segona mà?

Introducció

Adquirir un habitatge és una de les decisions financeres més significatives en la vida d'una persona o d'una família. El procés de compra, sobretot si es tracta d'un immoble de segona mà, implica no tan sols el desemborsament del preu acordat amb el venedor, sinó també tot un seguit de despeses addicionals que és fonamental conèixer i pressupostar amb temps.

Entendre amb detall quines són aquestes despeses, qui és responsable d'assumir-les i com es calculen és essencial per a una planificació financera adequada. Al llarg d'aquest article, desglossarem cadascun dels costos que un comprador ha de tenir en compte a l'hora d'adquirir un pis de segona mà a Espanya i us proporcionarem una guia clara per orientar-se i no perdre's en aquest procés tan important.

Despeses principals a l'hora de comprar un habitatge de segona mà

En formalitzar la compra d'un pis usat, el comprador ha de fer-se càrrec diverses despeses que van més enllà del preu pactat. Aquestes despeses es divideixen principalment en impostos i costos derivats dels tràmits administratius necessaris per oficialitzar i registrar la propietat. És crucial tenir-los en compte per calcular el desemborsament total.

Impostos associats a la compravenda

Els tributs representen una part significativa de les despeses a l'hora de comprar una casa de segona mà. La càrrega fiscal varia, principalment, segons la comunitat autònoma on estigui ubicat l'immoble.

Impost sobre transmissions patrimonials (ITP)

Aquest és l'impost més rellevant en adquirir un habitatge usat. Grava la transmissió de patrimoni entre particulars i la seva gestió correspon a cada comunitat autònoma.

• Qui el paga: el comprador és el responsable de liquidar l'ITP.
• Com es calcula: s'aplica un percentatge sobre una base imposable. Des del 2022, aquesta base acostuma a ser el valor de referència oficial publicat pel Cadastre, llevat que el preu de compravenda sigui superior; en aquest cas, s'agafarà aquest últim. El tipus impositiu varia notablement entre comunitats autònomes i, generalment, oscil·la entre el 4% i el 10%. A més a més, hi ha tipus reduïts en algunes regions per a col·lectius específics (joves, famílies nombroses, compradors d'HPO, etc.) o per a habitatges en zones rurals. És indispensable consultar la normativa autonòmica vigent per saber quin és el percentatge exacte aplicable. El pagament s'ha de fer en un termini determinat (generalment, 30 dies hàbils) després de la signatura de l'escriptura pública.

Impost sobre béns immobles (IBI)

L'IBI és un impost municipal que grava la titularitat dels béns immobles. Tot i que és un tribut anual, afecta la compravenda l'any en què es produeix la transacció.

• Qui el paga: La llei estableix que la persona obligada al pagament davant de l'ajuntament és qui sigui propietari de l'immoble en data 1 de gener de l'any en curs (és a dir, el venedor). Això no obstant, és una pràctica molt estesa i habitual que venedor i comprador pactin el prorrateig de la quota anual de l'IBI corresponent a l'any de la compravenda. El més habitual és que el venedor repercuteixi al comprador la part proporcional de l'impost corresponent al temps que aquest últim serà propietari de l'immoble durant aquest any. Aquest acord ha de quedar reflectit preferiblement en l'escriptura de compravenda.

Impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (plusvàlua municipal)

Conegut comunament com a plusvàlua municipal, aquest impost grava l'augment de valor que ha experimentat el sòl de l'immoble durant el temps en què ha pertangut al venedor.

• Qui el paga: Per llei, el subjecte passiu d'aquest impost en una compravenda és el venedor, ja que és qui ha obtingut, teòricament, aquest guany per l'increment de valor del terreny. Encara que les parts podrien pactar que ho assumeixi el comprador, aquesta pràctica no és habitual i podria considerar-se abusiva en certs contextos. Per tant, com a comprador, no és una despesa directa que hagis d'assumir, però és important saber que existeix dins del marc global de l'operació.

Despeses de notaria

La intervenció del notari és imprescindible per formalitzar la compravenda mitjançant l'escriptura pública, un document que dota la transacció de fe pública i seguretat jurídica. El notari redacta l'escriptura d'acord amb la legalitat, identifica les parts, verifica aspectes legals de l'immoble i assessora de manera imparcial.

• Qui les paga: La normativa (Codi Civil) estableix un repartiment teòric: El venedor assumeix els costos de l'escriptura matriu (l'original) i el comprador els de les primeres còpies i les successives. Això no obstant, en la pràctica habitual és molt habitual acordar que el comprador assumeixi la totalitat o bona part de les despeses notarials derivades de l'escriptura de compravenda. Aquest és un punt que s'acostuma a negociar o a establir en el contracte d'arres.
• Com es calculen: Els honoraris del notari, anomenats aranzels, estan regulats per llei i són iguals per a tots els notaris a Espanya. Es calculen principalment depenent del preu de l'immoble reflectit a l'escriptura, tot i que també poden influir-hi altres factors com el nombre de folis de l'escriptura o les còpies autoritzades que se'n sol·licitin.

Despeses del registre de la propietat

Un cop signada l'escriptura pública davant de notari, és fonamental inscriure la compravenda en el registre de la propietat corresponent. Aquesta inscripció atorga al comprador la plena titularitat registral de l'immoble, la fan oposable davant de tercers i proporciona la màxima protecció jurídica.

• Qui les paga: Les despeses derivades de la inscripció de l'escriptura de compravenda al registre de la propietat sempre van a càrrec del comprador.
• Com es calculen: Igual que els notarials, els honoraris del registrador estan regulats per aranzels fixats pel govern, basats principalment en el valor de l'immoble escripturat.

Despeses opcionals de gestoria

Després de la signatura de l'escriptura, cal fer tot un seguit de tràmits administratius: liquidar els impostos corresponents (com l'ITP), presentar l'escriptura al registre de la propietat i gestionar possibles documents addicionals. Una gestoria administrativa es pot encarregar de tot aquest procés.

• Qui les paga: si es decideix contractar una gestoria, els honoraris els assumeix la part que contracta els seus serveis, que habitualment és el comprador. En operacions amb finançament hipotecari, és freqüent que l'entitat bancària suggereixi o requereixi treballar amb una gestoria específica per a la tramitació associada al préstec i la compravenda.
• Quant costen: a diferència de les despeses de notaria i registre, els honoraris de les gestories no estan regulats per llei. Depenen de les tarifes de cada professional i de la complexitat dels tràmits que es duguin a terme. És aconsellable sol·licitar un pressupost detallat abans de contractar-ne els serveis. Tot i que és una despesa opcional, contractar una gestoria pot estalviar temps i assegurar que tots els tràmits es facin correctament i en termini, quelcom crucial en les despeses de compra d'habitatge segona mà.

Despeses associades al finançament: la hipoteca

Si per adquirir l'habitatge de segona mà cal recórrer a finançament extern —és a dir, sol·licitar una hipoteca—, apareixeran tota una sèrie de despeses addicionals vinculades directament a la formalització d'aquest préstec. És important diferenciar aquests costos dels propis de la compravenda.

Taxació de l'habitatge

Abans de concedir una hipoteca, l'entitat bancària necessita saber el valor real de l'immoble que actuarà com a garantia. Per això, és obligatòria la realització d'una taxació oficial per part d'una societat de taxació homologada i independent. Aquesta valoració determina l'import màxim que el banc està disposat a prestar (generalment fins al 80% del valor de taxació o compravenda, el menor de tots dos).

• Qui la paga: segons la Llei de contractes de crèdit immobiliari (LCCI) 5/2019, el cost de la taxació correspon al comprador (prestatari); és a dir, a qui sol·licita la hipoteca. Aquesta despesa s'abona fins i tot si finalment l'operació no es duu a terme o la hipoteca és denegada.
• Quant costa: els honoraris de les empreses taxadores no estan regulats i varien depenent de la mateixa empresa, el tipus d'immoble, la superfície i la ubicació. És recomanable comparar tarifes.

Comissió d'obertura (si s'aplica)

Algunes entitats poden cobrar una comissió d'obertura en el moment de concedir la hipoteca. Aquesta comissió teòricament engloba les despeses d'estudi, concessió i tramitació del préstec.

• Qui la paga: si aquesta comissió existeix, l'abona el comprador (prestatari).
• Quant costa: acostuma a ser un percentatge sobre el capital total del préstec i es paga una única vegada al començament. L'aplicació i el percentatge depenen de la política comercial de cada entitat i del producte hipotecari específic. És fonamental informar-se si la hipoteca que s'està considerant inclou aquesta comissió.

Productes vinculats (assegurances, etc.)

És habitual que les entitats financeres ofereixin millors condicions en la hipoteca (per exemple, un tipus d'interès més baix) a canvi que el client contracti altres productes o serveis del banc, la qual cosa es coneix com a «vinculació». Aquests productes poden incloure assegurances (llar, vida), domiciliació de nòmines, ús de targetes, contractació de plans de pensions, etc.

Encara que la llei limita l'obligatorietat d'aquests productes (generalment, la normativa només pot exigir l'assegurança de danys sobre l'immoble hipotecat), la contractació voluntària per obtenir una bonificació en el tipus d'interès representa un cost addicional (directe o indirecte) que el comprador ha de valorar en el còmput global de les seves despeses de compra d'habitatge de segona mà.

Per conèixer les condicions específiques i les possibles despeses associades al finançament, i també per explorar les opcions disponibles, pots consultar les hipoteques que ofereix CaixaBank.

Resum de despeses a càrrec del comprador

Per facilitar la visió global, la taula següent resumeix les principals despeses a l'hora de comprar una casa de segona mà que generalment ha d’assumir el comprador:

Tal com s'ha detallat, el preu de venda d'un pis de segona mà només és una part del desemborsament total que ha de satisfer el comprador. Els impostos, principalment l'ITP, juntament amb les despeses notarials, registrals i les associades a una possible hipoteca, conformen un percentatge addicional significatiu que ha de ser calculat i provisionat acuradament.

Estar ben informat sobre qui paga les despeses de compra d'habitatge de segona mà permet negociar amb més coneixement i prendre decisions financeres encertades.

Si estàs en el procés de compra d'un habitatge i necessites assessorament sobre finançament, recorda que a CaixaBank estem a la teva disposició per ajudar-te a trobar la solució hipotecària que millor s'adapti a la teva situació.