Contracte d'arres o de reserva d'habitatge. Quin he de triar?

Introducció

Si estàs pensant a comprar un pis, hauràs vist que hi ha un munt de tràmits que potser no coneixies. I és que adquirir un habitatge no és gens senzill. Hi ha diversos passos previs als quals hauràs de fer front. El que ens ocupa és decidir si cal fer un contracte d'arres o un contracte de reserva. Tots dos serveixen, un cop trobada la casa desitjada, per garantir-ne la compra.

Això no obstant, tot i que tenen la mateixa finalitat, no es desenvolupen igual. La diferència principal és que el contracte de reserva és un contracte, mentre que el d'arres és una mena d'acord legal. Per això, el contracte d'arres té l'opció d'anul·lar l'acord un cop s'hagi pagat el que s'ha signat, mentre que el de reserva no.

A continuació, t'expliquem les diferències més en detall perquè puguis decidir quina t'interessa més.

Contracte de reserva

El contracte de reserva té com a finalitat garantir la venda d'un habitatge, fet que implica tant el comprador com el venedor. A través d'aquest contracte, el comprador reserva l'habitatge a canvi de pagar un senyal, que depèn del preu de la venda, i el venedor es compromet a traspassar-lo. El senyal no és una quantitat fixa, però acostuma a rondar entre l'1% i el 5% del preu de la venda.

Es tracta d'un contracte que és de compliment obligatori, per la qual cosa no es pot rescindir. A més a més, ateses les seves característiques, l'acostumen a utilitzar les immobiliàries i els constructors, ja que a ells els interessa la venda directa i obligada. Només es pot anul·lar si hi apareix una clàusula que ho permeti.

Aquesta figura està recollida en la Llei de venda a terminis de béns mobles 28/1998, que reflecteix el BOE 14/07/1998.

Avantatges i desavantatges del contracte de reserva

El principal avantatge del contracte de reserva és la seguretat, tant per al comprador com per al venedor, que es durà a terme la transacció. Aquesta mena de contractes inclou tot un seguit de punts ben detallats, com ara el termini per signar les escriptures, l'import del senyal o el procediment de pagament, que s'han de complir.

En el cas del venedor, aquest contracte és una garantia per saber en quin moment ha de lliurar la casa i quants diners rebrà per part del comprador. Aquest, per la seva banda, té la certesa que acabarà posseint el pis en el temps i pels diners que s'han signat al contracte.

Una seguretat que també pot suposar un desavantatge. I és que, si se signa el contracte de reserva, ni comprador ni venedor se'n podran fer enrere. Aquesta obligació també té a veure amb els pagaments acordats, per la qual cosa, abans de signar-lo, cal estar segur que es disposa del finançament. Aquesta obligatorietat també afecta el venedor, que no se'n podrà fer enrere en cas de trobar un millor comprador o que finalment no vulgui vendre l'habitatge.

Contracte d'arres

El contracte d'arres, igual que l'anterior, se signa per tal de garantir la compra de l'habitatge i en el moment de signar-lo també es lliura un senyal que depèn del preu de l'habitatge. Aquesta mena de contractes té tres modalitats diferents i cadascuna comporta diverses obligacions i drets. Són les arres confirmatòries, les penitencials i les penals. La primera té unes conseqüències idèntiques a les del contracte de reserva. D'aquesta manera, si alguna de les parts no compleix amb el que s'ha signat, es pot reclamar pels danys i perjudicis ocasionats en l'àmbit legal.

El contracte d'arres penitencials està representat a l'article 1454 del Codi civil i suposa un compromís de compravenda, tot i que es pot trencar. Si és el comprador qui trenca el contracte, perdrà els diners lliurats com a arres. Això no obstant, si és el venedor qui decideix no continuar endavant amb l'operació, haurà de tornar al comprador el doble de les arres lliurades. Es tracta del model de contracte que més es fa servir. Per últim, el contracte d'arres penals funciona igual que el de les penitencials, però en aquest cas es podria exigir, a més a més, el compliment del contracte, ja que no permet desvincular-se de l'acord.

Avantatges i desavantatges del contracte d'arres

L'avantatge més gran del contracte d'arres és que, entre els diversos models existents, hi ha la possibilitat de reservar la casa i després rescindir el contracte pagant la respectiva indemnització. Un fet que pot ser molt útil per als que tenen dubtes sobre si aconseguiran el finançament a l'hora de comprar una casa. Això no obstant, aquesta possibilitat també pot suposar que el venedor trobi un comprador millor o que es penedeixi de vendre la casa i faci que la perdis.