El contracte d'arres és un document privat, en què les parts pacten la reserva de la compravenda de béns mobles. En aquest cas, el comprador abona un pagament anticipat conegut com a senyal i equivalent a un percentatge del preu del pis. Posteriorment, aquest senyal es descompta del preu acordat de compravenda. En pagar aquesta quantitat, la part que vol adquirir la propietat deixa clara la seva intenció de seguir endavant amb el procés. En cas que ambdues parts fallin; és a dir, no comprin o no venguin el pis, hi hauria penalització.
La seva regulació és a l'article 1454 del Codi civil, que estableix que «es podrà rescindir el contracte si el comprador s'avé a perdre-les, o el venedor a tornar-les per duplicat». És a dir, el venedor té el doble de sanció en cas que ho incompleixi. També es pot recórrer a l'article 1152 de la mateixa normativa: «la pena substituirà la indemnització de danys i l'abonament d'interessos en cas de falta de compliment, si no s'ha pactat cap altra cosa.»
Models d'arres
N'hi ha de tres tipus:
- Arres confirmatòries: consisteixen en un pagament anticipat sobre el preu final de compra per garantir-ne el compliment. En cas que alguna de les parts incompleixi les seves obligacions, ambdues podran reclamar el desgreuge com a indemnitzacions per danys i perjudicis. Encara que no estan explícitament regulades, l'article 1124 del Codi civil diu el següent: “El perjudicat podrà escollir entre exigir el compliment o la resolució de l'obligació, amb el rescabalament de danys i abonament d'interessos en ambdós casos. També podrà demanar la resolució, fins i tot després d'haver optat pel compliment, quan aquest resulti impossible”
- Arres penals: garanteixen que es compleix el contracte de compravenda signat pel comprador i el venedor. Si el comprador no compleix, el venedor pot retenir les arres, reclamar una indemnització o sol·licitar-ne el compliment. En cas que el venedor no compleixi el que s'ha signat, el comprador podrà sol·licitar el doble o el compliment a seques. No estan regulades al Codi civil i són menys freqüents.
- Arres penitencials: és l'únic cas en què es permet l'incompliment de contracte per qualsevol de les dues parts, sense la necessitat d'al·legar una raó. Són les úniques que estan explícitament regulades al Codi civil, concretament, a l'article 1454: “es podrà rescindir el contracte aplanant-se el comprador a perdre-les, o el venedor a tornar-les per duplicat”.
Descobreix les nostres hipoteques
Tria la hipoteca que millor s'adapti a tu i t'acompanyem en el procés de compra.
En qualsevol cas, els contractes d'arres sempre tenen una sèrie de continguts:
- Nom i cognoms del comprador i el venedor.
- Dades sobre l'habitatge: ubicació, dades del Registre, possibles càrregues…
- Lapse temporal màxim en què ha de signar-se el contracte de compravenda després de les arres.
- L'import pel qual se signa la compravenda, així com la forma en què s'efectua aquest pagament.
- La quantitat del senyal pagada després de la signatura de les arres.
A més, el contracte pot especificar quin tipus d'arres se signen (confirmatòries, penitencials o penals), així com reflectir la signatura del comprador i del venedor o incloure alguna altra clàusula.
Els terminis del contracte d'arres
No hi ha un termini específic regulat per normativa, encara que l'habitual és que sigui de 90 dies. Se sol triar aquest tipus de quantitat, perquè dona temps de fer tots els passos necessaris durant un procés de compravenda. Per al càlcul d'aquest període, se solen tenir en compte altres factors. Per exemple, si l'habitatge compta amb problemes de càrregues, problemes amb la titularitat de la propietat o hi ha una hipoteca pel mig; és força probable que aquest procés trigui més temps.
Abans de signar un contracte d'arres, és recomanable que ambdues parts entenguin cada clàusula i no hi hagi malentesos. Per assegurar aquesta comprensió, és molt recomanable recórrer a l'assessorament d'un expert. És recomanable complir les condicions del contracte: si no es fa, es pot incórrer en penalitzacions, depenent del tipus d'arres (penalitzacions, penals i confirmatòries).
En conseqüència, és un contracte de gran transcendència, atès que suposa un compromís entre les parts, promitent compradora i venedora, que genera drets i obligacions rellevants.
En cas que ambdues parts tinguin dubtes, hi hagi tràmits per solucionar o imprevistos, es pot sol·licitar una pròrroga d'aquest contracte. L'habitual és que l'hagin d'acordar ambdues parts, llevat que hi hagi alguna cosa especificada anteriorment al contracte. De totes maneres, el millor és parlar amb l'altra part i intentar arribar a un acord beneficiós per a ambdues parts. Evitarà imprevistos innecessaris.
Ara que ja saps més sobre el contracte d'arres, els tipus i els models que hi ha i els terminis a què està subjecte, entra a CaixaBank i obtén tota la informació sobre el mercat econòmic i sobre les nostres hipoteques.
