Contracte d'arres: què és, models i terminis

Introducció

El contracte d'arres és un document privat, en què les parts pacten la reserva de la compravenda de béns mobles. En aquest cas, el comprador abona un pagament anticipat conegut com a senyal i equivalent a un percentatge del preu del pis. Posteriorment, aquest senyal es descompta del preu acordat de compravenda. En pagar aquesta quantitat, la part que vol adquirir la propietat deixa clara la seva intenció de seguir endavant amb el procés. En cas que ambdues parts fallin; és a dir, no comprin o no venguin el pis, hi hauria penalització.

La seva regulació és a l'article 1454 del Codi civil, que estableix que «es podrà rescindir el contracte si el comprador s'avé a perdre-les, o el venedor a tornar-les per duplicat». És a dir, el venedor té el doble de sanció en cas que ho incompleixi. També es pot recórrer a l'article 1152 de la mateixa normativa: «la pena substituirà la indemnització de danys i l'abonament d'interessos en cas de falta de compliment, si no s'ha pactat cap altra cosa.»

Modèles d'arrhes

Il existe trois types :

• Arrhes confirmatoires : Il s'agit d'un paiement anticipé sur le prix final d'achat, destiné à garantir son exécution. Dans le cas où l'une des parties ne respecte pas ses obligations, chacune peut demander réparation sous forme d'indemnités pour dommages et intérêts. Bien qu'ils ne soient pas explicitement réglementés, l'article 1124 du Code civil dispose ce qui suit : « Le lésé peut choisir entre exiger l'exécution ou la résolution de l'obligation, avec réparation des dommages et paiement des intérêts dans les deux cas. Il sera également en droit de solliciter la résolution, même après avoir opté pour l'exécution, en cas d'impossibilité de cette dernière. »
• Les arrhes pénales garantissent le respect du contrat de vente conclu entre l'acheteur et le vendeur. Si l'acheteur ne respecte pas ses obligations, le vendeur peut conserver les arrhes, demander une indemnisation ou exiger leur exécution. En cas de non-respect par le vendeur, l'acheteur peut demander le double du montant des arrhes ou simplement leur exécution. Ces arrhes ne sont pas régies par le Code civil et sont moins fréquentes.
• Les arrhes pénitentielles : Il s'agit du seul cas où l'une ou l'autre des parties peut ne pas respecter le contrat, sans avoir besoin de donner de motif. Les arrhes penitenciales sont les seules explicitement régies par le Code civil, en particulier dans l'article 1454. « Le contrat peut être résilié, l'acheteur s'engageant à les perdre ou le vendeur à les restituer au double. »

En qualsevol cas, els contractes d'arres sempre tenen una sèrie de continguts:

• Nom i cognoms del comprador i el venedor.
• Dades sobre l'habitatge: ubicació, dades del Registre, possibles càrregues…
• Lapse temporal màxim en què ha de signar-se el contracte de compravenda després de les arres.
• L'import pel qual se signa la compravenda, així com la forma en què s'efectua aquest pagament.
• La quantitat del senyal pagada després de la signatura de les arres.

A més, el contracte pot especificar quin tipus d'arres se signen (confirmatòries, penitencials o penals), així com reflectir la signatura del comprador i del venedor o incloure alguna altra clàusula.

Els terminis del contracte d'arres

No hi ha un termini específic regulat per normativa, encara que l'habitual és que sigui de 90 dies. Se sol triar aquest tipus de quantitat, perquè dona temps de fer tots els passos necessaris durant un procés de compravenda. Per al càlcul d'aquest període, se solen tenir en compte altres factors. Per exemple, si l'habitatge compta amb problemes de càrregues, problemes amb la titularitat de la propietat o hi ha una hipoteca pel mig; és força probable que aquest procés trigui més temps.

Abans de signar un contracte d'arres, és recomanable que ambdues parts entenguin cada clàusula i no hi hagi malentesos. Per assegurar aquesta comprensió, és molt recomanable recórrer a l'assessorament d'un expert. És recomanable complir les condicions del contracte: si no es fa, es pot incórrer en penalitzacions, depenent del tipus d'arres (penalitzacions, penals i confirmatòries).

En conseqüència, és un contracte de gran transcendència, atès que suposa un compromís entre les parts, promitent compradora i venedora, que genera drets i obligacions rellevants.

En cas que ambdues parts tinguin dubtes, hi hagi tràmits per solucionar o imprevistos, es pot sol·licitar una pròrroga d'aquest contracte. L'habitual és que l'hagin d'acordar ambdues parts, llevat que hi hagi alguna cosa especificada anteriorment al contracte. De totes maneres, el millor és parlar amb l'altra part i intentar arribar a un acord beneficiós per a ambdues parts. Evitarà imprevistos innecessaris.

Ara que ja saps més sobre el contracte d'arres, els tipus i els models que hi ha i els terminis a què està subjecte, entra a CaixaBank i obtén tota la informació sobre el mercat econòmic i sobre les nostres hipoteques.