Com es fa la taxació d'un habitatge

Introducció

En què ens fixem quan busquem un habitatge. La superfície, el preu dels immobles de la zona, l'alçada i l'estat de la finca, l'orientació, instal·lacions de calefacció i aire condicionat… Tot això és el que, després de visitar un grapat de cases, ens serveix per avaluar si aquest habitatge en qüestió té un preu adequat o excessiu. Doncs això mateix és el que fa un taxador; això sí, ell ho fa des d'un enfocament professional.

La primera diferència és que aquests pocs pisos que podem visitar durant la nostra cerca es converteixen en diversos centenars al cap d'un any per a un taxador: el seu dia a dia consisteix precisament en això, a conèixer com evoluciona el mercat immobiliari i valorar, no en abstracte, sinó en xifres concretes, les característiques de cada immoble que visita i inspecciona.

“Comprova, entre altres qüestions, el material que cobreix terres i parets, les portes i finestres, il·luminació, armaris, sanitaris, antiguitat de la caldera, si hi ha terrassa, i l'any de la darrera reforma”, assenyala un reportatge recent d'El País sobre l'activitat dels taxadors. L'estat de l'edifici, les instal·lacions de la finca (ascensor, piscina, etcètera) i els serveis de la zona (escoles, transport públic, etcètera), també compten.

Tot això és el que avalua el taxador, gairebé sempre per compte d'un potencial comprador que constituirà una hipoteca. El tràmit és obligatori en els crèdits hipotecaris. Quan la compravenda es fa al comptat, sense finançament bancari, no cal la taxació, encara que sí que és recomanable per disposar d'una valoració professional i amb una metodologia estandarditzada.

Què posa a l'informe

Tota aquesta anàlisi, aquest coneixement adquirit, es plasma en un informe amb diferent informació. La més rellevant, per descomptat, és el valor hipotecari de la taxació: és el que importa al banc a l'hora de concedir el préstec. Però hi ha molt més:

• Normativa relacionada amb la taxació.
• Dades administratives del sol·licitant, el banc i el propietari de l'immoble.
• Referència cadastral.
• Quadre de superfícies: registral, cadastral i comprovada (el taxador fa el seu propi mesurament). A més, s'assenyala la superfície útil, la construïda i la superfície de la propietat, incloent-hi la part proporcional de les zones comunes.
• Mètodes i costos: normalment, s'utilitzen els mètodes de cost (quant costaria tornar a aixecar aquest habitatge en aquest lloc) i de comparació (quant costen habitatges similars a la zona).
• Valor de taxació: quan es tracta d'habitatges ja construïts i desocupats, la taxació es fa a partir del mètode per comparació.
• Valors: en funció de la finalitat de la taxació, hi pot haver moltes altres dades, com el valor residual, de mercat o per reemplaçament. Cada un amb la seva pròpia metodologia.
• Condicionants i advertiments: el taxador també pot incloure avisos rellevants. Per exemple, en els anys de més caiguda del preu de l'habitatge, qualsevol taxació tenia, lògicament, una vida molt curta i els professionals ho solien assenyalar en els seus informes.