Fianza, preavisos y límite a las subidas: la nueva normativa de alquiler

Introducción

La normativa actual se rige principalmente por la Ley de Vivienda (12/2023). Estas normas aplican a todos los contratos de vivienda habitual firmados actualmente.

Ampliación

La prórroga obligatoria de los contratos de alquiler pasa a ser de 3 a 5 años. En el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, el plazo será de 7 años. Asimismo, la nueva normativa incluye la ampliación de la prórroga tácita de 1 a 3 años.

Preaviso

El arrendador tendrá 4 meses de plazo, como mínimo, para comunicar al inquilino el fin del contrato. Por su parte, el arrendatario dará un preaviso mínimo de 2 meses a su casero a la hora de comunicarle el fin del contrato una vez acabado el plazo de prórroga obligatoria.

Subidas

En 2026, la actualización del alquiler ya no está vinculada al IPC (si este es alto). Se utiliza un índice de referencia específico inferior para evitar subidas disparadas.

Aval y fianza

Solo se podrán exigir 2 mensualidades en concepto de aval al principio de un contrato. Podrán entregarse en depósito o a través de un aval bancario. Los arrendadores podrán requerir a su vez un mes como fianza, además del mes corriente. De esta manera, al iniciarse un contrato, el inquilino tendrá que desembolsar, como máximo, el valor de 4 mensualidades: el aval, la fianza y el mes corriente.

Subrogación tras la muerte del inquilino titular del contrato

En caso de fallecimiento del inquilino, el contrato de alquiler podría subrogarse en las mismas condiciones a sus familiares en caso de que éstos presenten un perfil vulnerable (menores, personas con discapacidad o mayores de 65 años).

Pisos turísticos

La nueva normativa establece que los pisos turísticos deberán estar debidamente registrados como tales, según la regulación municipal y autonómica, además el nuevo decreto suprime la limitación de su comercialización solo a través de canales de oferta turística.

Además, las comunidades de propietarios pueden, a través de una mayoría cualificada necesaria (tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación), limitar o condicionar la actividad de estos inmuebles, así como fijar cuotas especiales o aumentar su cuota periódica a la comunidad (hasta un 20% más como máximo).

El IBI

A partir de ahora, el IBI no podrá repercutirse en los inquilinos de una vivienda social. Por otra parte, permite a los Ayuntamientos la bonificación de hasta el 95% de este impuesto en viviendas de uso residencial que se destinen a alquiler social o asequible.

Contratos

Desde la Ley de Vivienda (2023), los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corren SIEMPRE a cargo del arrendador (propietario), sea empresa o particular. Cobrarlos al inquilino está prohibido.
Atención: En zonas declaradas de mercado residencial tensionado, el precio inicial del alquiler puede estar limitado por ley.

Límites de precio en zonas tensionadas

Si la vivienda se encuentra en un municipio declarado como "zona de mercado residencial tensionado", el precio del nuevo alquiler ya no es libre.

• Para pequeños propietarios, el precio no puede superar el del contrato anterior (aplicando la actualización correspondiente).
• Para grandes tenedores (propietarios de 5 inmuebles o más en la zona), el precio no podrá exceder el índice de referencia de precios oficial publicado por la Administración.

Recuperación por parte del propietario

Si el propietario es una persona física, podrá recuperar el inmueble siempre que esto quede expresamente recogido en el contrato, es decir, se incluyan las causas concretas. Además, el propietario deberá especificar la causa para poder recuperar la vivienda.

Esperamos haberte aclarado con este post los principales cambios que trae este Real Decreto, ahora ya solo nos queda desearte buena suerte en tu búsqueda de piso o de inquilino.