Inmuebles más caros y menos hipotecas: así compran casa en España los extranjeros

Introducción

En los últimos ejercicios, la compraventa de viviendas por parte de extranjeros en España se ha consolidado como un motor clave del sector inmobiliario. Según los datos del Colegio de Registradores, este segmento representa de forma sostenida cerca del 15 % del total de inmuebles vendidos, y supera las cifras previas a la pandemia.

Otras fuentes oficiales, como el Consejo General del Notariado o el Ministerio competente en vivienda, confirman esta robustez con volúmenes de transacciones que demuestran una conclusión clara: la demanda internacional por el ladrillo español no es coyuntural, sino estructural y creciente.

Comprador extranjero vs nacional

Los extranjeros suelen pedir menos hipotecas para sus compras al compararse con los compradores nacionales, según datos de CaixaBank Research, ya sea por contar con capital propio o adquirir la hipoteca en su país de origen.

Además, el importe de la compra de una vivienda suele ser bastante mayor por parte del extranjero que por la del nacional, al adquirir inmuebles significativamente de mayor valor. Una circunstancia que el comprador extranjero debe tener en cuenta a la hora de satisfacer impuestos. Además, esto influye en el hecho de que el importe de la hipoteca promedio sea superior en extranjeros que en nacionales.

Todos los datos indican que los inversores extranjeros se cuentan entre los más adinerados de sus respectivos países de origen, que resultan muy dispares.

Los extranjeros que más compran no siempre son los que más hipotecas contratan

Los datos del primer semestre de 2025 revelan un mercado muy competitivo. En volumen de transacciones, los británicos se mantienen líderes, pero seguidos ya muy de cerca por los ciudadanos de Marruecos, y con Alemania en tercera posición. Completan el grupo de cabeza Italia, Rumanía y Países Bajos.

Sin embargo, la foto cambia al mirar la financiación. Mientras que el Reino Unido lidera las compras, son los alemanes quienes encabezan actualmente la solicitud de hipotecas internacionales (con un 17,1 % de las peticiones de no residentes) y superan a los británicos.

Esto demuestra dos perfiles claros: un comprador residente muy activo (Marruecos, Rumanía) que adquiere una vivienda habitual, y un inversor europeo (Alemania, Países Bajos) que, aunque compra algo menos en volumen total que los británicos, es mucho más propenso a buscar financiación bancaria en España para sus adquisiciones.

Costa y ciudades grandes, los destinos favoritos

A los compradores internacionales les siguen atrayendo las zonas turísticas de sol y playa —especialmente el arco mediterráneo y los archipiélagos—, así como las principales capitales.

Geográficamente, la Comunidad Valenciana (con Alicante a la cabeza), Andalucía (Málaga) y las Islas Baleares y Canarias concentran el grueso de las operaciones. Los motivos guardan una estrecha relación con el estilo de vida, el clima y la infraestructura turística.

Aquí merecen una mención especial las islas Baleares, donde el peso del comprador internacional es altísimo (aproximadamente una de cada tres viviendas vendidas en las islas la compra un extranjero). Sin embargo, su cuota de hipotecas es menor en proporción. Esta disparidad confirma el perfil de lujo y un alto poder adquisitivo de este mercado: muchos inversores en Baleares compran al contado sin necesidad de financiación bancaria.

Por su parte, Madrid y Barcelona presentan una realidad distinta. Aunque son mercados clave, el peso relativo de la demanda extranjera es mucho más moderado, y se sitúa por debajo del 10 % (un 9,5 % en Barcelona y un 4,6 % en Madrid).

Históricamente, estas capitales concentraban gran parte de las inversiones de alto valor vinculadas a la llamada "Golden Visa". Sin embargo, tras la eliminación de este visado en 2025 y dado el predominio del comprador nacional en estas urbes, el mercado internacional se ha reajustado hacia perfiles que buscan rentabilidad real o disfrute personal, más allá de los incentivos migratorios.

¿Afectan estas compras al precio de las viviendas?

Los extranjeros parecen contar con más fondos propios y adquieren viviendas más caras que los nacionales, por lo que es de esperar que, en aquellas zonas en las que se concentra su inversión, los precios de las viviendas suban de forma más rápida o bajen de forma más lenta, respecto a otras regiones.

En un contexto de ralentización del sector derivado por la subida de tipos de interés, este comportamiento debe entenderse como una cierta resiliencia o resistencia a la bajada del precio de las viviendas en las zonas turísticas.

El futuro de la compra de inmuebles por parte de extranjeros

Según los históricos del Colegio de Registradores, la tendencia es clara: el mercado internacional se ha consolidado como un pilar estructural del sector inmobiliario español. Más allá de ciclos económicos puntuales, la demanda extranjera mantiene una cuota de mercado robusta y estable.

Junto a este volumen de compras, la contratación de hipotecas por parte de no residentes sigue un ritmo diferente. Aunque crece, lo hace en menor proporción que las compraventas, debido al alto perfil de solvencia de muchos de estos compradores (especialmente europeos y norteamericanos), que, en un entorno de tipos normalizados, a menudo optan por pagar al contado o financiarse en sus países de origen.

Todo parece indicar que, en los próximos años, el comprador extranjero seguirá siendo protagonista, atraído por factores fundamentales que no cambian: la calidad de vida, la seguridad jurídica y el clima, que mantienen el gran atractivo de España frente a otros mercados competidores.