¿Cuáles son los gastos de comprar una vivienda de segunda mano?

Introducción

Adquirir una vivienda es una de las decisiones financieras más significativas en la vida de una persona o familia. El proceso de compra, especialmente si se trata de un inmueble de segunda mano, implica no solo el desembolso del precio acordado con el vendedor, sino también una serie de gastos adicionales que es fundamental conocer y presupuestar con antelación.

Comprender en detalle cuáles son estos gastos, quién es responsable de asumirlos y cómo se calculan es esencial para una planificación financiera adecuada. A lo largo de este artículo, desglosaremos cada uno de los costes que un comprador debe considerar al adquirir un piso de segunda mano en España, proporcionando una guía clara para navegar este importante proceso.

Gastos principales al comprar una vivienda de segunda mano

Al formalizar la compra de un piso usado, el comprador debe afrontar diversos gastos que van más allá del precio pactado. Estos se dividen principalmente en impuestos y costes derivados de los trámites administrativos necesarios para oficializar y registrar la propiedad. Es crucial tenerlos en cuenta para calcular el desembolso total.

Impuestos asociados a la compraventa

Los tributos representan una parte significativa de los gastos al comprar una casa de segunda mano. La carga fiscal varía, principalmente, según la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)

Este es el impuesto más relevante al adquirir una vivienda usada. Grava la transmisión de patrimonio entre particulares y su gestión corresponde a cada comunidad autónoma.

• Quién lo paga: el comprador es el responsable de liquidar el ITP.
• Cómo se calcula: se aplica un porcentaje sobre una base imponible. Desde 2022, esta base suele ser el valor de referencia oficial publicado por el Catastro, salvo que el precio de compraventa sea superior, en cuyo caso se tomará este último. El tipo impositivo varía notablemente entre comunidades autónomas y, generalmente, oscila entre el 4 % y el 10 %. Existen, además, tipos reducidos en algunas regiones para colectivos específicos (jóvenes, familias numerosas, compradores de VPO, etc.) o para viviendas en zonas rurales. Es indispensable consultar la normativa autonómica vigente para conocer el porcentaje exacto aplicable. El pago debe realizarse en un plazo determinado (generalmente, 30 días hábiles) tras la firma de la escritura pública.

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto municipal que grava la titularidad de los bienes inmuebles. Aunque es un tributo anual, afecta a la compraventa en el año en que se produce la transacción.

• Quién lo paga: la ley establece que el obligado al pago frente al ayuntamiento es quien sea propietario del inmueble a fecha 1 de enero del año en curso (es decir, el vendedor). Sin embargo, es una práctica muy extendida y habitual que vendedor y comprador pacten el prorrateo de la cuota anual del IBI correspondiente al año de la compraventa. Lo más común es que el vendedor repercuta al comprador la parte proporcional del impuesto correspondiente al tiempo que este último vaya a ser propietario del inmueble durante ese año. Este acuerdo debe quedar reflejado preferiblemente en la escritura de compraventa.

Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal)

Conocido comúnmente como plusvalía municipal, este impuesto grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo del inmueble durante el tiempo en que ha pertenecido al vendedor.

• Quién lo paga: por ley, el sujeto pasivo de este impuesto en una compraventa es el vendedor, ya que es quien ha obtenido, teóricamente, esa ganancia por el incremento de valor del terreno. Aunque las partes podrían pactar que lo asumiera el comprador, esta práctica no es habitual y podría considerarse abusiva en ciertos contextos. Por tanto, como comprador, no es un gasto directo que debas asumir, pero es importante conocer su existencia dentro del marco global de la operación.

Gastos de notaría

La intervención del notario es imprescindible para formalizar la compraventa mediante la escritura pública, un documento que dota de fe pública y seguridad jurídica la transacción. El notario redacta la escritura conforme a la legalidad, identifica a las partes, verifica aspectos legales del inmueble y asesora de forma imparcial.

• Quién los paga: la normativa (Código Civil) establece un reparto teórico: el vendedor asume los costes de la escritura matriz (el original) y el comprador los de las primeras y sucesivas copias. Sin embargo, en la práctica habitual es muy común acordar que el comprador asuma la totalidad o la mayor parte de los gastos notariales derivados de la escritura de compraventa. Este es un punto que suele negociarse o establecerse en el contrato de arras.
• Cómo se calculan: los honorarios del notario, denominados aranceles, están regulados por ley y son iguales para todos los notarios en España. Se calculan principalmente en función del precio del inmueble reflejado en la escritura, aunque también pueden influir otros factores como el número de folios de la escritura o las copias autorizadas que se soliciten.

Gastos del registro de la propiedad

Una vez firmada la escritura pública ante notario, es fundamental inscribir la compraventa en el registro de la propiedad correspondiente. Esta inscripción otorga al comprador la plena titularidad registral del inmueble, haciéndola oponible frente a terceros y proporcionando la máxima protección jurídica.

• Quién los paga: los gastos derivados de la inscripción de la escritura de compraventa en el registro de la propiedad corren siempre a cargo del comprador.
• Cómo se calculan: al igual que los notariales, los honorarios del registrador están regulados por aranceles fijados por el Gobierno, basados principalmente en el valor del inmueble escriturado.

Gastos opcionales de gestoría

Tras la firma de la escritura, es necesario realizar una serie de trámites administrativos: liquidar los impuestos correspondientes (como el ITP), presentar la escritura en el registro de la propiedad y gestionar posibles documentos adicionales. Una gestoría administrativa puede encargarse de todo este proceso.

• Quién los paga: si se decide contratar una gestoría, sus honorarios son asumidos por la parte que contrata sus servicios, que habitualmente es el comprador. En operaciones con financiación hipotecaria, es frecuente que la entidad bancaria sugiera o requiera trabajar con una gestoría específica para la tramitación asociada al préstamo y la compraventa.
• Cuánto cuestan: a diferencia de los gastos de notaría y registro, los honorarios de las gestorías no están regulados por ley. Dependen de las tarifas de cada profesional y de la complejidad de los trámites que se realicen. Es aconsejable solicitar un presupuesto detallado antes de contratar sus servicios. Aunque es un gasto opcional, contratar una gestoría puede ahorrar tiempo y asegurar que todos los trámites se realizan correctamente y en plazo, lo cual es crucial en los gastos de compra de vivienda segunda mano.

Gastos asociados a la financiación: la hipoteca

Si para adquirir la vivienda de segunda mano se necesita recurrir a financiación externa —es decir, solicitar una hipoteca—, surgirán una serie de gastos adicionales vinculados directamente a la formalización de este préstamo. Es importante diferenciar estos costes de los propios de la compraventa.

Tasación de la vivienda

Antes de conceder una hipoteca, la entidad bancaria necesita conocer el valor real del inmueble que actuará como garantía. Para ello, es obligatoria la realización de una tasación oficial por parte de una sociedad de tasación homologada e independiente. Esta valoración determinará el importe máximo que el banco estará dispuesto a prestar (generalmente hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa, el menor de ambos).

• Quién la paga: según la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) 5/2019, el coste de la tasación corresponde al comprador (prestatario); es decir, a quien solicita la hipoteca. Este gasto se abona incluso si finalmente la operación no se lleva a cabo o la hipoteca es denegada.
• Cuánto cuesta: los honorarios de las empresas tasadoras no están regulados y varían en función de la propia empresa, el tipo de inmueble, su superficie y su ubicación. Es recomendable comparar tarifas.

Comisión de apertura (si aplica)

Algunas entidades pueden cobrar una comisión de apertura en el momento de conceder la hipoteca. Esta comisión engloba teóricamente los gastos de estudio, concesión y tramitación del préstamo.

• Quién la paga: si esta comisión existe, la abona el comprador (prestatario).
• Cuánto cuesta: suele ser un porcentaje sobre el capital total del préstamo y se paga una única vez al inicio. Su aplicación y porcentaje dependen de la política comercial de cada entidad y del producto hipotecario específico. Es fundamental informarse si la hipoteca que se está considerando incluye esta comisión.

Productos vinculados (seguros, etc.)

Es habitual que las entidades financieras ofrezcan mejores condiciones en la hipoteca (por ejemplo, un tipo de interés más bajo) a cambio de que el cliente contrate otros productos o servicios del banco, lo que se conoce como "vinculación". Estos pueden incluir seguros (hogar, vida), domiciliación de nóminas, uso de tarjetas, contratación de planes de pensiones, etc.

Aunque la ley limita la obligatoriedad de estos productos (generalmente, la normativa solo puede exigir el seguro de daños sobre el inmueble hipotecado), su contratación voluntaria para obtener una bonificación en el tipo de interés representa un coste adicional (directo o indirecto) que el comprador debe valorar en el cómputo global de sus gastos de compra de vivienda de segunda mano.

Para conocer las condiciones específicas y los posibles gastos asociados a la financiación, así como para explorar las opciones disponibles, puedes consultar las hipotecas ofrecidas por CaixaBank.

Resumen de gastos a cargo del comprador

Para facilitar la visión global, la siguiente tabla resume los principales gastos al comprar una casa de segunda mano que generalmente debe asumir el comprador:

Como se ha detallado, el precio de venta de un piso de segunda mano es solo una parte del desembolso total que debe afrontar el comprador. Los impuestos, principalmente el ITP, junto con los gastos notariales, registrales y los asociados a una posible hipoteca, conforman un porcentaje adicional significativo que debe ser cuidadosamente calculado y provisionado.

Estar bien informado sobre quién paga los gastos de compra de vivienda de segunda mano permite negociar con mayor conocimiento y tomar decisiones financieras acertadas.

Si estás en el proceso de comprar una vivienda y necesitas asesoramiento sobre financiación, recuerda que en CaixaBank estamos a tu disposición para ayudarte a encontrar la solución hipotecaria que mejor se adapte a tu situación.