Welche Kosten fallen im Zusammenhang mit einer Hypothek an?

Einführung

Auf dem Immobilienmarkt gehört die Errichtung einer Hypothek zu den gängigsten rechtlichen Formalitäten, da dadurch der Zugang zu Wohneigentum ermöglicht wird. Nach wie vor finanzieren Millionen von Menschen den Kauf ihres Eigenheims und können daher nicht auf dieses rechtliche Verfahren verzichten, um Eigentümer zu werden. Diese Art von Verträgen ist jedoch mit einer Reihe von Gebühren und Kosten verbunden. Möchten Sie wissen, um welche es sich handelt und worin sie bestehen?

Welche Kosten fallen in der Hauptsache an?

In den letzten Jahren sind die im Zusammenhang mit einer Hypothek anfallenden Kosten gesunken. Das neue spanische Immobilienkreditgesetz sieht vor, dass der Verbraucher die Kosten für das Immobilienwertgutachten und die Abschrift der Hypothekenurkunde zu tragen hat. Die Banken dagegen sind für die Begleichung der für das Grundbuchamt, das Notariat und das Büro für Verwaltungsdienstleistungen anfallenden Kosten zuständig und für die Bezahlung der im Zusammenhang mit der Hypothek fällig werdenden Steuer auf dokumentierte Rechtsakte (AJD). Ausgenommen davon sind Fälle von Veräußerung, Vererbung und andere Handlungen, durch die das Eigentum an einer Immobilie erworben wird:

• Das Wertgutachten für die Immobilie: Mithilfe von Fachleuten des Immobilienmarktes ermittelt die Bank den ungefähren Wert einer Immobilie und damit die Höchstsumme für die Hypothek. Von Banken wird zwischen Schätzwert und Kaufpreis der niedrigere Wert der beiden als Referenz herangezogen. Den Vorschriften entsprechend muss dieses Wertgutachten durch ein von der spanischen Zentralbank Banco de España zugelassenes und überwachtes Unternehmen erstellt werden.
• Notariat: Die neuen Regelungen räumen dem Amt und der Tätigkeit des Notars einen höheren Stellenwert ein. Neben der Beurkundung, dass die zu unterzeichnenden Dokumente im Einklang mit den geltenden Rechtsvorschriften stehen, hat der Notar die Aufgabe, den Kunden zu beraten und sicherzustellen, dass der notarielle Vertrag für das Hypothekendarlehen keine missbräuchlichen Klauseln enthält. Die für den Notar anfallenden Kosten werden von der Bank getragen, ebenso die Kosten, die infolge der Erstabschrift des notariellen Dokumentes anfallen. Die Kosten für die andere Abschrift der Dokumente sind jedoch vom Kunden selbst zu tragen.
• Grundbuch: Nach dem Abschluss des Hypothekenvertrags erfolgt der Eintrag der Immobilie im Grundbuch. Für dieses Verwaltungsverfahren wird eine Gebühr fällig, die sich nach der Höhe der Hypothek richtet und von der Bank bezahlt wird. Dieser Eintrag sorgt für Rechtssicherheit und verhindert den Zugang zu anderen Hypotheken für den Fall, dass eine nicht eingetragene Immobilie als Sicherheit angeboten werden sollte.
• Büro für Verwaltungsdienstleistungen: Die vom Büro für Verwaltungsdienstleistungen erledigten Formalitäten ermöglichen die Eintragung der Urkunde in das Grundbuch sowie die Abrechnung und Zahlung der in Spanien anfallenden Steuer auf dokumentierte Rechtsakte (AJD).
• Steuer auf dokumentierte Rechtsakte (AJD): Hierbei handelt es sich um eine in den Zuständigkeitsbereich der jeweiligen spanischen autonomen Gemeinschaft fallende Steuer, die auf notariell beurkundete Hypothekenverträge erhoben wird. 

Weitere Kosten im Zusammenhang mit einer Hypothek

Gebühren und Entschädigungszahlungen im Zusammenhang mit der Bestellung und Löschung der Hypothek: Darüber hinaus existieren weitere Gebühren wie die Vorfälligkeitsentschädigung (die bei vorzeitiger Rückzahlung der Hypothek fällig wird) oder auch die bei Übertrag fällig werdende Ablösegebühr. Beide sind im spanischen Immobilienkreditgesetz (Ley de Crédito Inmobiliario).

Spanische Mehrwertsteuer (IVA) oder Vermögensübertragungssteuer (ITP): Welche der beiden Steuern fällig wird, hängt davon ab, ob es sich um ein neues oder gebrauchtes Objekt handelt:

• Handelt es sich um ein neues Objekt, ist die Mehrwertsteuer (IVA) zu entrichten, die allgemein 10 % beträgt. Im Falle einer dem sozialen Wohnungsbau zugehörigen Immobilie (Vivienda de Protección Oficial, kurz VPO) reduziert sich dieser Prozentsatz jedoch auf 4 %.
• Handelt es sich um ein gebrauchtes Objekt, d. h. wenn seit Begründung des ersten Eigentumsverhältnisses mindestens zwei Jahre verstrichen sind, unterliegt die Immobilie der Mehrwertsteuer (IVA). In diesem Fall wird die Vermögensübertragungssteuer (ITP) fällig, eine regionale Steuer, deren Prozentsatz in Abhängigkeit von der autonomen Region Spaniens, in der sich die Immobilie befindet, variiert. Die Höhe dieser Steuer ist mit der Höhe der Mehrwertsteuer vergleichbar und wird von den autonomen Regionen festgesetzt.
• Weitere mit dem Erwerb verbundene Kosten (Büro für Verwaltungsdienstleistungen, Notariat usw.)

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