Funciones y obligaciones de un presidente de comunidad de propietarios

Introducción

El nombramiento como presidente suele ser uno de los momentos más temidos en las juntas de propietarios. Ya sea por turno rotatorio o por sorteo, es un cargo obligatorio (salvo causas justificadas de fuerza mayor) regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Sin embargo, muchos propietarios asumen el cargo sin tener claras las responsabilidades del presidente de comunidad de propietarios. ¿Puede tomar decisiones unilaterales? ¿Es responsable si hay una deuda? A continuación, despejamos todas las dudas sobre las competencias y el alcance real de esta figura clave en la gestión de la propiedad.

¿Qué implica ser presidente de la comunidad?

El presidente es el representante legal de la comunidad, tanto en juicio como fuera de él. Esto significa que actúa como la voz y la firma de todos los propietarios. Sin embargo, es vital entender que el presidente no es "el jefe" del edificio, sino un órgano de gobierno que debe ejecutar la voluntad de la junta de propietarios.

Respecto a la gestión diaria (contabilidad, emisión de recibos, actas), las comunidades pueden optar por contratar a un administrador de fincas profesional o gestionar estos trámites internamente. Si se cuenta con este apoyo externo, el presidente supervisa su labor; si no, deberá asumir también esa carga administrativa. En cualquier caso, tenga o no ayuda profesional, la responsabilidad última de las decisiones recae siempre sobre el cargo del presidente.

Principales funciones del presidente de comunidad de propietarios

El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal define el marco de actuación. Las funciones del presidente de comunidad de propietarios se centran en asegurar el buen funcionamiento del inmueble y la convivencia.

Representación legal

Es la función más destacada. El presidente representa a la comunidad en la contratación de obras y, si fuera necesario, en procedimientos judiciales contra morosos o terceros. Su firma es la que valida los contratos y las operaciones, siempre y cuando no delegue algunas gestiones como la apertura de una cuenta en el administrador (facultado por bastanteo). Incluso en algún caso, también puede exigirse firma mancomunada de presidente y administrador para contratar o disponer.

Convocar y presidir las juntas

Es competencia exclusiva del presidente convocar la junta de propietarios (tanto ordinaria como extraordinaria), fijar el orden del día y presidir la reunión para dirigir el debate. También es quien debe cerrar el acta de la reunión con su firma y asegurar que los acuerdos se notifiquen a todos los propietarios.

Ejecutar los acuerdos

​​El presidente no decide qué obras se hacen, pero sí debe garantizar que lo que ha votado la junta se lleve a cabo. Si se aprueba pintar la fachada, es función del presidente de comunidad supervisar que la contratación y la ejecución se realicen según lo acordado.

Obligaciones de un presidente de comunidad

Más allá de las tareas administrativas, existen deberes legales que el cargo debe cumplir para evitar negligencias. Las obligaciones de un presidente de comunidad incluyen:

• Velar por el buen estado de la finca: Debe ordenar las reparaciones urgentes necesarias para la conservación y seguridad del inmueble, incluso antes de convocar a la junta si la urgencia lo requiere.
• Revisar y supervisar los gastos: Si la comunidad cuenta con un administrador, el presidente deberá supervisar y validar las cuentas que este presente. Si no se dispone de esta figura, el control será directo. En cualquiera de los dos casos, es responsabilidad del presidente dar el visto bueno a los gastos y presupuestos antes de llevarlos a la junta.
• Exigir el pago a morosos: Es obligación del presidente reclamar, judicial o extrajudicialmente, las deudas pendientes tras el acuerdo de la junta, protegiendo así la tesorería común.

Competencias y límites

A menudo surgen conflictos porque se confunden las competencias del presidente de la comunidad de propietarios con un poder absoluto. Es fundamental recordar los límites:

• No puede tomar decisiones unilaterales: El presidente no puede decidir por su cuenta cambiar una empresa de servicios o aprobar una derrama sin pasar por la junta, salvo en casos de extrema urgencia por seguridad.
• No puede condonar deudas: No tiene potestad para perdonar deudas a propietarios morosos ni modificar las cuotas de participación a su antojo.

Responsabilidad legal y gestión eficiente

El presidente responde ante la comunidad y ante terceros por culpa o negligencia en el ejercicio de sus funciones. Si actúa fuera de los acuerdos de la junta, podría tener responsabilidad civil. Por ello, la transparencia y el orden son vitales.

El buen funcionamiento de un edificio no depende solo de la voluntad de los propietarios, sino de una administración económica ágil y profesional. Tener la capacidad de respuesta y liquidez ante una derrama imprevista o una gran obra requiere contar con el socio financiero adecuado.

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